Bước 1: Thu thập chứng cứ pháp lý và Xác định chính xác ranh giới hiện trạng

Nguyên tắc trong tố tụng dân sự là "trọng chứng hơn trọng cung". Cảm quan bằng mắt thường không có giá trị pháp lý để khẳng định hàng xóm lấn chiếm đất.

- Hành động pháp lý: Chủ sử dụng đất cần đối chiếu thực địa với tọa độ, kích thước ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng). Để có chứng cứ vững chắc nhất, bạn cần thuê một Đơn vị đo đạc bản đồ có tư cách pháp nhân tiến hành đo đạc hiện trạng, lập Bản vẽ trích đo địa chính.

- Căn cứ pháp lý: Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận, theo quyết định của cơ quan nhà nước, hoặc theo tập quán. Bản vẽ hiện trạng so sánh với sơ đồ trên Sổ đỏ sẽ là bằng chứng không thể chối cãi chứng minh diện tích đất bị "ăn lẹm".

Bước 2: Tự thương lượng, hòa giải và lập Biên bản

Nhà nước luôn khuyến khích các bên tự thương lượng để giải quyết tranh chấp đất đai nhằm giữ gìn tình làng nghĩa xóm và tiết kiệm thời gian (Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024).

- Hành động pháp lý: Mang bằng chứng (bản vẽ đo đạc) sang đối thoại trực tiếp. Nếu bên lấn chiếm nhận sai và đồng ý tháo dỡ công trình, trả lại đất, hai bên bắt buộc phải lập Biên bản thỏa thuận. Biên bản cần có chữ ký của hai bên và nên có sự chứng kiến của Tổ trưởng Tổ dân phố/Trưởng thôn nhằm làm cơ sở pháp lý nếu đối phương lật lọng.

Bước 3: Gửi Đơn yêu cầu Hòa giải tại UBND cấp Xã/Phường (Thủ tục bắt buộc)

Trường hợp tự thương lượng thất bại, việc yêu cầu UBND cấp xã/phường tổ chức hòa giải là điều kiện bắt buộc (tiền tố tụng) trước khi nộp đơn khởi kiện ra Tòa án đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất (Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024).

- Hành động pháp lý: Soạn thảo Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp tại UBND cấp xã/phường nơi có đất tranh chấp.

- Điểm mới của Luật Đất đai 2024: Pháp luật hiện hành quy định thời hạn UBND cấp xã phải tổ chức hòa giải là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn (rút ngắn đáng kể so với thời hạn 45 ngày của Luật cũ). Việc hòa giải phải được lập thành Biên bản hòa giải thành hoặc Biên bản hòa giải không thành.

Bước 4: Tố cáo hành vi vi phạm hành chính về lấn, chiếm đất

Song song với việc giải quyết tranh chấp, lấn chiếm đất còn là một hành vi vi phạm hành chính có thể bị xử phạt nặng.

- Hành động pháp lý: Bạn có thể làm Đơn tố cáo vi phạm trật tự xây dựng/Đơn tố cáo hành vi lấn chiếm đất gửi Thanh tra Xây dựng hoặc Chủ tịch UBND cấp Quận/Huyện.

- Quyền lợi: Cơ quan chức năng sẽ vào cuộc thanh tra. Nếu xác định có hành vi lấn chiếm, cơ quan nhà nước có quyền ra Quyết định xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ công trình vi phạm, khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất. Đây là "đòn bẩy" pháp lý tạo áp lực cực lớn buộc hàng xóm phải trả lại đất.

Bước 5: Khởi kiện tranh chấp đất đai ra cơ quan có thẩm quyền

Nếu Biên bản hòa giải tại UBND phường/xã kết luận "Hòa giải không thành", bạn có quyền tiến hành khởi kiện. Căn cứ theo Điều 236 Luật Đất đai 2024:

- Trường hợp đất ĐÃ CÓ Sổ đỏ (hoặc các loại giấy tờ quy định tại Điều 137): Thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân cấp Quận/Huyện. Chủ sử dụng đất tiến hành nộp Hồ sơ khởi kiện dân sự.

- Trường hợp đất KHÔNG CÓ giấy tờ pháp lý: Người dân được quyền lựa chọn một trong hai hình thức: (1) Khởi kiện ra Tòa án nhân dân; hoặc (2) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (UBND cấp Huyện/Tỉnh).

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!