Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi thắc mắc của mình đến Công ty Luật TNHH Sao Sáng. Với những thông tin bạn đã gửi, Chúng tôi tư vấn như sau:

1. Bên cho thuê có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang có hợp đồng thuê không?

Theo Khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2014 quy định về mua bán nhà ở đang cho thuê:

“Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.”

Như vậy, trong trường hợp của bạn, khi Hợp đồng thuê chưa hết thời hạn mà chủ sở hữu muốn bán nhà đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bạn được biết và bạn sẽ là đối tượng được ưu tiên mua nếu đã thành toán đầy đủ tiền nhà. Sau 30 ngày từ ngày bên bạn được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác.

Trong trường hợp của bạn, ông Nguyễn Văn A tức chủ nhà cũ đã vi phạm quy định của pháp luật về trách nhiệm của bên cho thuê nhà.

2. Bên thuê có được tiếp tục thuê nhà sau khi chuyển nhượng quyền sở hữu không?

Theo Khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở 2014 quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở:

“Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác”

Như vậy, trong trường hợp của bạn, chủ sở hữu nhà ở (bên cho thuê) bán nhà thì chủ sở hữu mới của nhà ở đó (Bên mua nhà) phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã được ký kết trước đó.

3. Trường hợp chủ sở hữu mới nhà ở không đồng ý cho bên thuê tiếp tục thuê như hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó thì bên thuê có quyền yêu cầu được bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm không?

Như đã phân tích ở trên, chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã được ký kết trước đó. Vì vậy, nếu bên thuê vẫn có nhu cầu muốn thuê mà chủ sở hữu nhà ở mới không đồng ý cho bên thuê tiếp tục thuê như hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó thì bên thuê có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết.

Bên cạnh đó, trong trường hợp Bên cho thuê không thông báo cho bạn trước ít nhất 30 ngày trước ngày bán nhà về việc bán nhà, các điều kiện bán nhà, căn cứ vào hợp đồng thuê nhà đã ký, bạn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại (khi có căn cứ chứng minh) và yêu cầu Bên cho thuê trả cho bạn khoản phạt vi phạm (nếu Hợp đồng thuê có quy định). Trường hợp Bên cho thuê không thực hiện theo đúng theo các thỏa thuận, cam kết tại Hợp đồng thuê nhà đã ký, bạn có thể khởi kiện đến Toà án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.

Trên đây là tư vấn của Công ty Luật TNHH Sao Sáng. Nếu có vấn đề còn thắc mắc cần được hỗ trợ giải đáp vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Email: luatsaosang@gmail.com hoặc hotline: 0936.65.36.36 – 0972.17.27.57 để được tư vấn và hỗ trợ nhanh nhất.