1. Nhà chung cư là gì? Khi nào chung cư được phép mở bán?

Theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau: “Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, trong đó có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Nhà chung cư được sử dụng vào 02 mục đích chính: Nhà chung cư để ở và nhà chung cư kết hợp để ở và kinh doanh”.

Theo đó, Điều 117 Luật Nhà ở nêu rõ các hình thức giao dịch của nhà chung cư gồm: Mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, thừa kế, thế chấp,… Trong đó, điều kiện để mở bán nhà chung cư được quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 gồm:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

- Nhà ở không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;

- Nhà ở đang trong thời hạn sở hữu nhà ở (trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn);

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Bên cạnh nhà ở đã hình thành, pháp luật còn cho phép thực hiện giao dịch đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Điều kiện mở bán nhà ở chung cư trong trường hợp này được quy định chặt chẽ hơn để đảm bảo tối đa quyền lợi của các bên và tránh rủi ro xảy ra.

Căn cứ theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, điều kiện nhà chung cư hình thành trong tương lai được mở bán như sau:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

- Đã có thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng.

- Đã được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

2. Điều kiện để mua bán căn hộ chung cư như thế nào?

Ngoài việc đáp ứng điều kiện về căn hộ, các bên mua bán căn hộ chung cư cũng phải đảm bảo đáp ứng các điều kiện theo quy định. Cụ thể:

- Đối với bên bán, chủ thể bán căn hộ chung cư phải đáp ứng điều kiện sau:

+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

- Đối với bên mua căn hộ chung cư phải đáp ứng điều kiện sau:

+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Đồng thời phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Trên đây là toàn bộ nội dung Luật Sao Sáng gửi đến Quý bạn đọc về nội dung khi nào dự án chung cư được phép mở bán ? Điều kiện để mua bán căn hộ chung cư như thế nào? Nếu có vấn đề nào còn thắc mắc hoặc cần được hỗ trợ vui lòng liên hệ với chúng tôi qua email: luatsaosang@gmail.com hoặc hotline: 0936 65 36 36 – 0972 17 27 57 để được tư vấn, hỗ trợ nhanh nhất.