1. Đất hương hỏa là gì?

Đất hương hỏa hay di sản dùng vào việc thờ cúng là loại đất dùng vào việc thờ cúng, là đất thuộc quyền sử dụng chung của chi, họ (tài sản thuộc quyền sở hữu chung).

Khái niệm hương hoả hiện nay được hiểu là khái niệm “di sản dùng vào việc thờ cúng” được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, người lập di chúc có quyền để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng và chỉ định người quản lí phần di sản đó, trừ trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó. Đất hương hoả thường không được phân chia di sản thừa kế như các loại đất khác mà sẽ được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lí để thực hiện việc thờ cúng.

Theo cách phân chia loại đất của Luật Đất đai 2013 thì không có loại đất nào được định nghĩa là đất hương hỏa. Loại đất này vốn là đất ở hoặc đất nông nghiệp/đất phi nông nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng và được cơ quan chức năng địa phương công nhân sử dụng vào mục đích hương hỏa.

- Điều kiện để trở thành đất hương hỏa:

Đất của hộ gia đình, cá nhân để trở thành đất hương hỏa thì phải có sự định đoạt một cách hợp pháp của chủ sử dụng đất bằng hình thức lập Chứng thư hương hỏa, di chúc… với nội dung là: Để lại nhà đất đó làm nơi cúng giỗ tổ tiên, lưu truyền đời này qua đời khác, không con cháu nào được phép bán, chuyển nhượng…

Căn cứ vào chương thừa kế theo di chúc (Chương XXII) của Bộ luật dân sự 2015: pháp luật chỉ công nhận ý chí của người để lại di sản quyền sử dụng đất trong trường hợp người đó để lại di chúc và nêu rõ việc để lại một phần di sản quyền sử dụng đất của mình làm đất hương hỏa.

2. Quy định của pháp luật về đất hương hoả:

Trong quy định tại Điều 645 Bộ luật dân sự 2015 về Di sản dùng vào việc thờ cúng có nêu rõ:

– Không được chia thừa kế đối với phần di sản mà người để lại di sản có quy định di sản đó phải được sử dụng và mức đích thờ cúng. Người được chỉ định quản lý di sản dùng vào việc thờ cúng để thực hiện nghĩa vụ thờ cúng theo sự định đoạt của người lập di chúc thì phải thực hiện nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, nếu người được chỉ định quản lý di sản dùng vào việc thờ cúng và thực hiện việc thờ cúng nhưng lại không thực hiện nghĩa vụ đó thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng. Cách thức chuyển giao di sản cho người khác quản lý dùng vào việc thờ cúng theo thoả thuận của những người thừa kế thì người được chỉ định có nghĩa vụ quản lý di sản đó để dùng vào việc thờ cúng theo thoả thuận. Căn cứ theo quy định trên, người quản lý di sản dùng vào việc thờ cúng được xác định dựa trên một trong hai căn cứ: Theo sự chỉ định của người lập di chúc để lại di sản đó và theo thoả thuận của những người thừa kế của người để lại di sản.

Mặc dù người để lại di sản có viết di chúc, tuy nhiên tất cả những người thừa kế theo di chúc vì một lý do gì đó đều đã chết. Trách nhiệm nhận và quản lý đối với phần di sản dùng để thờ cúng sẽ thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó. Tuy nhiên, người đang quản lý hợp pháp di sản đó phải là một trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

– Tuy nhiên, trường hợp phần di sản để lại của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì phần di sản được quy định theo di chúc dùng cho việc thờ cũng không được dành ra một phần mà phải ưu tiên cho việc thanh toán nghĩa vụ tài sản.

Như vậy, đất hương hỏa là loại đất không được phép mua bán, chuyển nhượng đất nếu có quy định hợp pháp trong di chúc của người để lại di sản. Trường hợp đất hương hỏa được chuyển nhượng nếu thông qua việc trao quyền quản lý đối với đất hương hoả cho con cháu hoặc chuyển cho người thừa kế khác quản lý tốt hơn thông qua hình thức lập di chúc hoặc theo thoả thuận.

3. Đất hương hỏa có được chuyển nhượng, mua bán không?

3.1. Trường hợp có di chúc để lại đất hương hoả:

Đối với di sản quy định tại Điều 645 Bộ Luật Dân sự 2015 mà người để lại di sản có lập di chúc với mục đích để lại một phần di sản đó dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế mà phải được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc thực hiện việc quản lý và thờ cúng. Trong trường hợp, nếu người được chỉ định không thể thực hiện theo các yêu cầu trong di chúc thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Như vậy, nếu trong di chúc của người để lại di sản có nêu rõ thửa đất đó sẽ được dùng vào việc thờ cúng thì các thừa kế của người để lại di sản không được chia thừa kế đối với di sản đó cũng như không được quyền mua bán, chuyển nhượng thửa đất đó. Trong trường hợp mà tất cả các đồng thừa kế có sự đồng ý về việc chuyển nhượng một phần thửa đất thì cũng không được thực hiện.

3.2. Trường hợp không có di chúc để lại đất hương hoả:

Trong trường hợp mà di sản quy định tại Điều 645 Bộ Luật Dân sự 2015 của người để lại di sản có lập di chúc nhưng không nêu rõ sẽ sử dụng thửa đất đó vào việc thờ cúng mà chỉ có nguyện vọng của người để lại di sản sẽ giữ lại mảnh đất của gia đình, không chuyển nhượng cho người khác. Nếu đúng theo nguyện vọng của người để lại di sản thì những người thừa kế không được quyền chuyển nhượng thửa đất đó.

Tuy nhiên, trên thực tế thì pháp luật không có cơ chế nào để kiểm soát việc thực hiện theo đúng ý nguyện của người lập di chúc của những người thừa kế. Trường hợp nếu như di sản không dùng vào việc thờ cúng thì để chuyển nhượng được thửa đất này, sau khi làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì các đồng thừa kế phải đăng ký sang tên quyền sử dụng đất đối với phần đất đó. Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các bạn có quyền chuyển nhượng cho người khác. Việc chuyển nhượng có thể thực hiện tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng nơi có thửa đất.

4. Giải quyết tranh chấp đất hương hoả như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 về Hòa giải tranh chấp đất đai:

Trong trường hợp có tranh chấp về đất đai, Căn cứ theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 về Hòa giải tranh chấp đất đai. Đầu tiên, các bên phải tiến hành tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp các bên không thể tự hòa giải được thì có thể gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để yêu cầu hòa giải.

Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu hoà giải, chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. 

Trong quá trình tổ chức hoà giải tại UBND xã, chủ tịch UBND cấp xã thực hiện hoà giải phải phối hợp và có sự tham gia của các tổ chức như: Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.

Kết thúc buổi hoà giải tại UBND xã, việc hoà giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Sau khi tiến hành hoà giải đối với tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà kết quả không hoà giải thành thì căn cứ Điều 203 Luật Đất đai 2013 tranh chấp được giải quyết như sau:

– Tòa án nhân dân giải quyết đối với trường hợp tranh chấp về tài sản gắn liền với đất mà các bên có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013;

– Trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì các bên chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013.

+ Tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 – 0972.17.27.57 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!