Đặt cọc khi mua nhà đất là vấn đề khá phổ biến hiện nay, thực tế nhiều trường hợp vi phạm về thỏa thuận đặt cọc gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mỗi bên, do đó để tránh việc tranh chấp khi mua nhà đất cần nắm được các quy định pháp luật, đồng thời tôn trọng sự thỏa thuận giữa các bên.

Trong đó việc yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất là quyền lợi chính đáng của người mua nhà đất. Bởi lẽ số tiền đặt cọc mua nhà đất thường có giá trị rất lớn, giá trị khi chuyển nhượng cao nên việc hợp đồng được thực hiện là mục đích chủ yếu. Để được bồi thường khi đặt cọc mà không được thực hiện hợp đồng, cần chú ý những vấn đề sau:

Quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc tại Điều 328 là việc một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Khi Hợp đồng đặt cọc được thực hiện thì tài sản đặt cọc được xử lý như sau:

• Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc;
• Được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Đối với việc khi thực hiện cọc mà hợp đồng không được thực hiện thì xử lý như sau:

• Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng;
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hủy bỏ hợp đồng và không bồi thường thiệt hại

Căn cứ Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau:

• Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
• Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
• Trường hợp khác do luật quy định.

Theo đó, bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải có trách nhiệm bồi thường.

Hậu quả của hủy hợp đồng

Khi hủy hợp đồng thì phát sinh hậu quả pháp lý như sau:

– Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

– Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản:

+ Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được quy thành tiền để hoàn trả.

+ Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

– Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

– Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do quy định pháp luật.

– Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định.

Yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc

Về yêu cầu bồi thường thiệt hại được quy định tại Điều 13 Bộ luật Dân sự năm 2015, theo đó cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

• Khi nghĩa vụ trong hợp đồng bị vi phạm thì khi có thiệt hại bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
• Bên bị vi phạm chỉ phải bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mình trong trường hợp có vi phạm nghĩa vụ và có thiệt hại là do một phần lỗi của bên bị vi phạm.

Như vậy, người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.

Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho người có quyền.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Căn cứ Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì tranh chấp bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của bị đơn có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.

Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

• Đơn khởi kiện hủy hợp đồng
• Tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp như: Hợp đồng đặt cọc, các giấy tờ thỏa thuận khác (Giấy biên nhận tiền, tài sản,…)
• Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình, căn cước công dân.

Công ty Luật TNHH Sao Sáng với đội ngũ luật sư, chuyên viên hỗ trợ pháp lý có nhiều năm kinh nghiệm, chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp những thắc mắc các câu hỏi liên quan đến vấn đề thỏa thuận, trách nhiệm pháp lý đối với trường hợp phạt vi phạm về hợp đồng đặt cọc của Quý khách hàng để tư vấn cho Quý khách hàng có những phương án tối ưu và hiệu quả. Trân trọng!