1. Đặt cọc thuê nhà là gì?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trong trường hợp thuê nhà, khoản tiền đặt cọc thường được sử dụng để bảo đảm việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng thuê.

Ví dụ, hai bên thống nhất:

• Chủ nhà cho thuê căn hộ với giá 10 triệu đồng/tháng;
• Người thuê chuyển trước 10 triệu đồng để đặt cọc;
• Hai bên hẹn ngày ký hợp đồng và nhận nhà.

Nếu chủ nhà sau đó không muốn cho thuê nữa thì cần xem xét thỏa thuận đặt cọc và nguyên nhân khiến giao dịch không được thực hiện.

2. Chủ nhà nhận tiền cọc rồi không cho thuê nữa có phải trả tiền?

Về nguyên tắc, nếu việc không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng là do lỗi của bên nhận đặt cọc thì bên nhận đặt cọc có thể phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đây là nội dung quan trọng tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Nói đơn giản, nếu người thuê đã đặt cọc để thuê nhà nhưng chủ nhà tự ý không cho thuê nữa, trong khi không có lý do thuộc trường hợp được miễn trách nhiệm và các bên không có thỏa thuận khác, người thuê có thể yêu cầu:

Tiền cọc đã giao + khoản tiền tương đương tiền cọc.

Ví dụ:

Anh A đặt cọc 20 triệu đồng để thuê căn hộ của chị B. Sau đó chị B đổi ý, không cho anh A thuê nữa.

Nếu thỏa thuận đặt cọc không có quy định khác và xác định việc giao kết hợp đồng không thực hiện được do lỗi của chị B, chị B có thể phải hoàn trả 20 triệu đồng tiền cọc và trả thêm 20 triệu đồng tiền phạt cọc.

Tổng số tiền người thuê có thể yêu cầu là 40 triệu đồng.

3. Có phải cứ chủ nhà không cho thuê là phải trả gấp đôi tiền cọc?

Không phải trong mọi trường hợp.

Để yêu cầu khoản tiền tương đương tiền cọc, cần xem xét nội dung thỏa thuận giữa hai bên và nguyên nhân khiến hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện.

Có thể xảy ra nhiều tình huống khác nhau.

Trường hợp 1: Chủ nhà tự ý đổi ý

Hai bên đã thống nhất rõ căn nhà, giá thuê, thời gian thuê và tiền cọc. Người thuê đã chuyển tiền theo thỏa thuận nhưng chủ nhà sau đó nói không muốn cho thuê nữa.

Nếu có căn cứ xác định lỗi thuộc về chủ nhà, người thuê có thể yêu cầu áp dụng quy định về phạt cọc.

Trường hợp 2: Hai bên có thỏa thuận khác về tiền cọc

Các bên có thể có thỏa thuận riêng về việc xử lý tiền đặt cọc khi một bên từ chối giao kết hợp đồng.

Chẳng hạn, hai bên thỏa thuận chủ nhà chỉ trả lại tiền cọc nếu không tiếp tục cho thuê, hoặc thỏa thuận mức phạt cọc khác.

Khi đó, cần xem xét chính xác nội dung thỏa thuận để xác định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.

Trường hợp 3: Người thuê là bên từ chối thuê

Nếu người thuê tự ý không muốn thuê nữa và việc không ký hợp đồng xuất phát từ lỗi của người thuê thì chủ nhà có thể có quyền giữ tiền cọc theo thỏa thuận hoặc áp dụng quy định pháp luật về đặt cọc.

Vì vậy, nguyên tắc “mất cọc hoặc đền gấp đôi” không chỉ áp dụng cho chủ nhà mà cần xem xét bên nào có lỗi trong việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

4. Không ký hợp đồng thuê nhà thì có đòi được tiền cọc không?

Có thể.

Việc hai bên chưa ký hợp đồng thuê nhà không đồng nghĩa với việc khoản tiền đặt cọc tự động mất hiệu lực.

Nếu có căn cứ chứng minh người thuê đã giao tiền để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thuê nhà, giao dịch đặt cọc vẫn có thể được xem xét.

Chứng cứ có thể bao gồm:

• Tin nhắn Messenger, Zalo;
• Email;
• Sao kê chuyển khoản ngân hàng;
• Giấy biên nhận tiền;
• Hình ảnh, video;
• Nội dung quảng cáo căn nhà;
• Thông tin về căn nhà, giá thuê, thời gian thuê;
• Người làm chứng;
• Các trao đổi khác giữa hai bên.

Ví dụ, người thuê chuyển khoản với nội dung “đặt cọc thuê căn hộ A, số tiền 20 triệu đồng” và hai bên có tin nhắn thống nhất giá thuê, thời gian nhận nhà. Những tài liệu này có thể là căn cứ quan trọng để chứng minh mục đích của khoản tiền đã giao.

5. Chuyển khoản tiền nhưng không ghi rõ “tiền đặt cọc” thì sao?

Không ghi nội dung “đặt cọc” không đồng nghĩa với việc chắc chắn không được công nhận là tiền đặt cọc.

Khi xảy ra tranh chấp, cần xem xét toàn bộ chứng cứ để xác định khoản tiền được chuyển nhằm mục đích gì.

Ví dụ, trước khi chuyển khoản, hai bên nhắn tin:

“Em chuyển trước 15 triệu để giữ căn hộ, cuối tuần ký hợp đồng.”

Sau đó người thuê chuyển khoản 15 triệu đồng cho chủ nhà.

Trong trường hợp này, nội dung tin nhắn cùng với giao dịch chuyển khoản có thể giúp chứng minh mục đích của khoản tiền.

Do đó, khi đặt cọc thuê nhà, tốt nhất nên ghi rõ nội dung chuyển khoản và lưu lại toàn bộ trao đổi giữa hai bên.

6. Chủ nhà nói “đã trả tiền cọc là xong” có đúng không?

Không nhất thiết.

Nếu chủ nhà là bên nhận đặt cọc và việc giao kết hợp đồng không thực hiện được do lỗi của chủ nhà, việc chỉ hoàn trả đúng số tiền đã nhận có thể chưa giải quyết đầy đủ nghĩa vụ theo quy định về đặt cọc.

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Vì vậy, người thuê cần kiểm tra kỹ thỏa thuận giữa hai bên trước khi đồng ý nhận lại tiền và kết thúc vụ việc.

7. Người thuê có thể yêu cầu bồi thường thêm không?

Cần phân biệt giữa phạt cọc và bồi thường thiệt hại.

Khoản tiền tương đương tiền cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự là chế tài về đặt cọc. Trong khi đó, bồi thường thiệt hại là vấn đề khác và có thể được xem xét nếu có đủ căn cứ theo quy định pháp luật.

Ví dụ, người thuê đã phát sinh một số chi phí thực tế do chủ nhà vi phạm thỏa thuận, nhưng việc yêu cầu bồi thường những khoản này còn phải xem xét:

• Có thiệt hại thực tế hay không;
• Thiệt hại có phải do hành vi vi phạm gây ra hay không;
• Có chứng từ, tài liệu chứng minh hay không;
• Các bên có thỏa thuận gì về trách nhiệm hay không.

Vì vậy, không nên mặc định rằng cứ chủ nhà không cho thuê thì người thuê được yêu cầu mọi khoản chi phí phát sinh.

8. Chủ nhà nhận cọc rồi cho người khác thuê với giá cao hơn thì sao?

Đây là tình huống khá phổ biến.

Ví dụ, chủ nhà đã nhận cọc của người A với giá thuê 10 triệu đồng/tháng. Sau đó có người B trả 13 triệu đồng/tháng nên chủ nhà quyết định không cho A thuê nữa.

Nếu có căn cứ chứng minh thỏa thuận đặt cọc giữa A và chủ nhà là có thật và việc không tiếp tục giao kết hợp đồng xuất phát từ phía chủ nhà, người thuê có cơ sở yêu cầu xử lý trách nhiệm của bên nhận đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự.

Việc chủ nhà tìm được người thuê khác trả giá cao hơn không tự động làm mất quyền yêu cầu của người đã đặt cọc trước đó.

9. Người thuê cần làm gì khi chủ nhà không cho thuê nữa?

Nếu gặp tình huống này, người thuê nên bình tĩnh thực hiện từng bước.

Bước 1: Lưu giữ toàn bộ chứng cứ

Không nên xóa tin nhắn, lịch sử chuyển khoản hoặc nội dung trao đổi với chủ nhà.

Đặc biệt cần lưu lại thỏa thuận về:

• Căn nhà;
• Giá thuê;
• Thời hạn thuê;
• Số tiền cọc;
• Thời điểm nhận nhà;
• Điều kiện hoàn trả hoặc xử lý tiền cọc.

Bước 2: Yêu cầu chủ nhà xác nhận việc không cho thuê

Nếu có thể, nên trao đổi bằng tin nhắn hoặc văn bản thay vì chỉ nói chuyện bằng miệng.

Việc này giúp xác định rõ chủ nhà là người từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Bước 3: Gửi yêu cầu hoàn trả tiền và tiền phạt cọc

Người thuê có thể gửi yêu cầu bằng văn bản, nêu rõ:

• Số tiền đã đặt cọc;
• Thời điểm đặt cọc;
• Nội dung thỏa thuận;
• Việc chủ nhà không tiếp tục cho thuê;
• Số tiền yêu cầu hoàn trả;
• Khoản tiền phạt cọc yêu cầu thanh toán;
• Thời hạn đề nghị giải quyết.

Bước 4: Cân nhắc khởi kiện nếu không giải quyết được

Nếu chủ nhà không đồng ý trả tiền hoặc hai bên không thống nhất được trách nhiệm, người thuê có thể cân nhắc các phương án giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật, trong đó có việc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.

10. Làm gì để tránh tranh chấp khi đặt cọc thuê nhà?

Trước khi chuyển tiền, người thuê nên kiểm tra kỹ thông tin về căn nhà và người nhận tiền.

Nên lập thỏa thuận đặt cọc rõ ràng, trong đó ghi:

• Thông tin của bên cho thuê và bên thuê;
• Địa chỉ căn nhà;
• Giá thuê;
• Thời hạn thuê dự kiến;
• Số tiền đặt cọc;
• Mục đích của tiền đặt cọc;
• Thời điểm ký hợp đồng;
• Thời điểm giao nhà;
• Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên;
• Xử lý tiền cọc nếu một bên từ chối thuê hoặc không cho thuê;
• Mức phạt cọc nếu có;
• Phương thức giải quyết tranh chấp.

Ngoài ra, nên chuyển tiền qua tài khoản ngân hàng và ghi rõ nội dung chuyển khoản.

Một thỏa thuận đặt cọc rõ ràng sẽ giúp hạn chế đáng kể tranh chấp nếu một trong hai bên thay đổi ý định.

Kết luận

Nếu chủ nhà đã nhận tiền đặt cọc để cho thuê nhưng sau đó tự ý không cho thuê nữa, người thuê có quyền yêu cầu xem xét trách nhiệm của chủ nhà theo quy định về đặt cọc.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì về nguyên tắc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, để xác định chính xác người thuê có được nhận lại tiền cọc, có được phạt cọc hay có thể yêu cầu thêm khoản bồi thường nào hay không, cần xem xét nội dung thỏa thuận, chứng cứ giao tiền và nguyên nhân khiến hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện.

Nếu đang rơi vào trường hợp chủ nhà nhận cọc nhưng không cho thuê, người thuê nên lưu giữ toàn bộ tin nhắn, giấy tờ và chứng từ chuyển tiền, đồng thời yêu cầu chủ nhà giải quyết bằng văn bản trước khi thực hiện các bước pháp lý tiếp theo.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!