Căn cứ pháp lý: Bộ luật dân sự năm 2015

I. Thế chấp sổ đỏ là gì?

  Thế chấp sổ đỏ hay còn gọi là thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất, vay thế chấp sổ đỏ là cách gọi thông dụng của hình thức vay thế chấp mà tài sản đảm bảo là sổ đỏ đứng tên chính của khách hàng. Hay nói cách khác người vay dùng quyền sử dụng đất ở, nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ) để làm tài sản thế chấp nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng và không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng. 

Thế chấp quyền sử dụng đất (thế chấp sổ đỏ) là một dạng thế chấp tài sản nên thế chấp quyền sử dụng đất mang đặc điểm chung của thế chấp tài sản. Bên cạnh đó, thế chấp quyền sử dụng đất còn mang những đặc điểm nhận biết riêng biệt về đối tượng cũng như quyền, nghĩa vụ khi thế chấp sổ đỏ.

Trường hợp nếu sổ đỏ đứng tên người thân thì phải có giấy ủy quyền mới đủ điều kiện làm hồ sơ vay vốn thế chấp sổ đỏ. Trong quá trình vay vốn thế chấp, sổ đỏ của khách hàng sẽ bị giữ tại ngân hàng. Và khách hàng không có quyền sử dụng đất trong thời gian vay vốn này. 

Trong trường hợp đến hạn tất toán mà người vay thế chấp sổ đỏ không có khả năng thanh toán cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng thì tài sản bảo đảm sẽ được ngân hàng xử lý nhằm thu hồi nợ. 

Như vậy, vay thế chấp sổ đỏ là việc bên vay giao sổ đỏ cho bên cho vay giữ để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ, trong thời gian thế chấp, bên vay vẫn được quản lý, sử dụng tài sản thế chấp. Ngoài ra, các bên cũng có thể thoả thuận giao tài sản thế chấp cho người thứ ba giữ.

II. Lập di chúc khi sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng được không?

Pháp luật không cấm bên thế chấp lập di chúc chỉ định người hưởng di sản đối với tài sản thế chấp, việc bên thế chấp lập di chúc không làm ảnh hưởng đến quyền của bên nhận thế chấp:
Căn cứ theo khoản 1 Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về việc thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như sau: “Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Do vậy, trường hợp tài sản thế chấp hiện đang là tài sản đảm bảo cho việc thực hiện một nghĩa vụ dân sự khác, tại thời điểm mở thừa kế thì những người được hưởng thừa kế phải có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ thế chấp và các nghĩa vụ tài sản khác trong phạm vi di sản mà người chết để lại.
Nếu tài sản thế chấp đã bị xử lý, thì tại khoản 3 Điều 643 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định: “Di chúc không có hiệu lực, nếu di sản để lại cho người thừa kế không còn vào thời điểm mở thừa kế; nếu di sản để lại cho người thừa kế chỉ còn một phần thì phần di chúc về phần di sản còn lại vẫn có hiệu lực”.
Về thủ tục lập thừa kế, cơ quan công chứng trước khi chứng thực nội dung di chúc ngoài việc đánh giá tính tự nguyện, tình trạng minh mẫn của người lập di chúc sẽ tiến hành kiểm tra đối chiếu bản gốc các giấy tờ về nhân thân và các giấy tờ tài sản (đối với các tài sản mà Pháp luật quy định phải đăng ký). Trong trường hợp này, chủ sở hữu tài sản thế chấp có thể làm đơn yêu cầu tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại đang quản lý giấy tờ gốc cử người mang theo giấy tờ gốc về quyền tài sản thừa kế để văn phòng Công chứng kiểm tra đối chiếu. Sau khi kiểm tra đối chiếu nếu nội dung di chúc hợp pháp, kiểm tra xác nhận tính hợp pháp của các giấy tờ nhân thân, giấy tờ tài sản văn phòng Công chứng sẽ tiến hành thủ tục làm chứng di chúc theo quy định của pháp luật. Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng sẽ tiếp tục giữ những giấy tờ gốc về quyền tài sản của người để lại di chúc.

Do vậy người có tài sản vẫn có quyền lập di chúc khi tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng, tuy nhiên việc lập di chúc này phải có sự đồng ý từ phía Ngân hàng.

III.  Những rủi ro, và giải pháp khi lập di chúc mà sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng.

1. Rủi ro

- Để công chứng Di chúc thì phải yêu cầu phía Ngân hàng cung cấp giấy tờ chứng minh tài sản mà bạn đang thế chấp tại Ngân hàng để công chứng viên kiểm tra, xác minh. Tuy nhiên, việc này thuộc hoàn toàn quyết định của phía Ngân hàng. Nếu Ngân hàng không hợp tác cung cấp, việc công chứng di chúc không thành.

- Người được thừa kế theo di chúc song song với quyền được hưởng là nghĩa vụ đi kèm. Họ phải thực hiện các nghĩa vụ của người để lại di sản trước khi được hưởng các quyền của người đó để lại. Trường hợp này, để được hưởng tài sản thừa kế, bắt buộc những người được hưởng phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản vay.

2. Giải pháp đưa ra 

 Để việc lập di chúc tránh rắc rối, phức tạp và tài sản được định đoạt theo đúng ý nguyện của người lập di chúc, chúng tôi đưa ra giải pháp cho khách hàng nên rút tài sản đang thế chấp tại ngân hàng bằng việc tất toán khoản vay hoặc thay thế bằng một tài sản thế chấp khác để tránh các rủi ro phát sinh.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email luatsaosang@gmail.com  hoặc thông qua hotline: 0936.65.36.36 - 0972.17.27.57 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Sao Sáng