1. Sổ đỏ không chính chủ có thể cầm cố được hay không?

Cầm cố tài sản được định nghĩa là hành động mà bên cầm cố chuyển nhượng quyền sở hữu của mình đối với tài sản cho bên nhận cầm cố, nhằm đảm bảo việc thực hiện các nghĩa vụ theo quy định tại Điều 309 của Bộ luật dân sự 2015.

Theo Điều 105 của Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản được xác định bao gồm các yếu tố như vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản có thể phân chia thành hai loại chính là bất động sản và động sản, và cả hai loại này có thể là tài sản hiện tại hoặc tài sản sẽ hình thành trong tương lai.

Đồng thời, ở điểm 16 của Điều 3 trong Luật đất đâi 2013, được quy định rằng Sổ đỏ (hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất) được coi là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Trong ngữ cảnh này, đầu tiên, có thể thấy rằng Sổ đỏ không được xem là tài sản, mà chỉ là một chứng thư pháp lý và không thể được sử dụng làm tài sản đảm bảo. Thực tế, mặc dù nhiều người vẫn chấp nhận việc thế chấp bằng Sổ đỏ, nhưng giao dịch này thực sự được coi là thế chấp quyền sử dụng đất.

Hành vi lấy Sổ đỏ không chính chủ để thế chấp được coi là vi phạm pháp luật, vì khi thực hiện giao dịch thế chấp tài sản, bên thế chấp phải sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ (theo Điều 317 của Bộ luật Dân sự năm 2015).

Tóm lại, theo quy định của pháp luật, không thể thực hiện việc cầm cố đối với Sổ đỏ không phải là chính chủ.

Trong thực tế, mặc dù một số cơ sở cầm cố phi pháp vẫn tiếp tục nhận cầm cố Sổ đỏ không chính chủ, nhưng việc này tiềm ẩn nhiều hệ quả pháp lý khi có sự tranh chấp xảy ra. Điều này đặt ra những vấn đề nghiêm trọng liên quan đến tính hợp pháp và chính xác của giao dịch cầm cố.

Ngoài ra, cần chú ý rằng khi sử dụng Sổ đỏ không chính chủ để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ khi vay tiền (thế chấp Sổ đỏ), việc này đòi hỏi sự cho phép hoặc ủy quyền của chủ sở hữu. Điều này là quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp và đồng thuận của tất cả các bên liên quan, giúp tránh được những rủi ro pháp lý và mâu thuẫn tiềm ẩn trong quá trình giao dịch.

2. Cầm cố sổ đỏ không chính chủ có bị phạt không?

Như đã đề cập ở phần trước đó, theo quy định của pháp luật, việc cầm cố Sổ đỏ không được công nhận. Tuy nhiên, trái với quy định này, một số tổ chức và cá nhân vẫn tiếp tục thực hiện hành vi cầm cố Sổ đỏ.

Hành động cầm cố Sổ đỏ không chính chủ có thể được coi là vi phạm pháp luật, đánh giá từ góc độ cầm cố trái phép tài sản của người khác, và có thể chịu mức xử phạt hành chính từ 03 đến 05 triệu đồng, theo quy định tại điểm đ khoản 2 của Điều 15 trong Nghị định 144/2021/NĐ-CP.

Đối với hành vi nhận cầm cố tài sản không chính chủ mà không có giấy ủy quyền hợp lệ từ chủ sở hữu, người tiếp nhận tài sản để cầm cố có thể phải chịu mức xử phạt hành chính từ 05 đến 10 triệu đồng, theo quy định tại điểm l khoản 3 của Điều 12 trong Nghị định 144/2021/NĐ-CP.

3. Làm cách nào để cầm Sổ đỏ không chính chủ đúng luật?

Hiện tại, theo quy định của pháp luật, hình thức cầm cố Sổ đỏ không được công nhận, do đó, không có cách cầm cố Sổ đỏ không chính chủ theo đúng quy định pháp luật.

Tuy nhiên, để có thể vay tiền, có thể thực hiện thế chấp Sổ đỏ, bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất. Theo Điều 317 của Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp. Trong trường hợp tài sản không phải là chính chủ, cần có sự đồng ý và ủy quyền của chủ sở hữu tài sản để thực hiện việc vay thế chấp Sổ đỏ.

Cụ thể, theo quy định của Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc thế chấp Sổ đỏ chỉ được thực hiện khi đảm bảo đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp tại Điều 186 khoản 3 hoặc trường hợp nhận thừa kế theo Điều 168 Luật Đất đai 2013.

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án;

- Đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

Tóm lại, việc sử dụng Sổ đỏ để vay thế chấp là khả thi, tuy nhiên, Sổ đỏ này phải là chính chủ và đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định theo luật đất đai. Trong trường hợp Sổ đỏ không chính chủ, cần có sự đồng ý và văn bản ủy quyền, hợp đồng ủy quyền từ người sở hữu tài sản cho bên thế chấp

4. Sổ đỏ đã bị cầm có được xin cấp lại hay không?

Theo quy định của Điều 77 nghị định 43/2014/NĐ-CP, người dân chỉ được yêu cầu cấp lại Sổ đỏ trong trường hợp mất. Tuy nhiên, quy định hiện hành không đề cập đến việc cấp lại Sổ đỏ khi đã được mang đi cầm cố.

Theo quy định tại Điều 77 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy trình cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, và Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng sau khi bị mất được thực hiện như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân, và cộng đồng dân cư phải thông báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đất đó tọa lạc về việc mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo về việc mất Giấy chứng nhận tại trụ sở của họ, trừ trường hợp mất do thiên tai, hỏa hoạn.

- Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin thông báo mất Giấy chứng nhận trên phương tiện thông tin đại chúng tại địa phương.

- Sau 30 ngày từ ngày niêm yết thông báo mất (đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư) hoặc từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng (đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài), người bị mất Giấy chứng nhận phải nộp hồ sơ yêu cầu cấp lại.

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính), và lập hồ sơ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất. Đồng thời, họ ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, và trao Giấy chứng nhận mới cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Do đó, khi sổ đỏ bị cầm cố, việc làm mới sổ đỏ không thể thực hiện mà chỉ có thể khởi kiện để đòi lại sổ đỏ từ cơ sở cho vay đã thực hiện cầm cố. Trong trường hợp bên cầm cố từ chối trả sổ đỏ, người đang cầm cố sổ đỏ có thể, dựa trên bản án hoặc quyết định của Tòa án, yêu cầu cơ quan chức năng thi hành án để tiến hành làm việc với văn phòng đăng ký đất đai. Quy trình này bao gồm việc hủy sổ đỏ đã bị cầm cố và cấp lại sổ đỏ mới, tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 – 0972.17.27.57 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!