1. Thế nào là hợp đồng giả tạo theo pháp luật dân sự?

1.1. Khái niệm hợp đồng giả tạo

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự giả tạo (trong đó bao gồm hợp đồng giả tạo) là giao dịch được các bên xác lập nhằm:

• Che giấu một giao dịch dân sự khác; hoặc

• Né tránh nghĩa vụ đối với Nhà nước hoặc đối với bên thứ ba.

Ví dụ minh họa:

• Các bên ký hợp đồng mua bán nhà đất, nhưng thực chất chỉ là biện pháp bảo đảm cho khoản vay tiền (che giấu giao dịch vay).

• Ghi giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ (né tránh nghĩa vụ với Nhà nước).

Hậu quả pháp lý:

• Hợp đồng giả tạo bị vô hiệu tuyệt đối (Điều 124 khoản 2 BLDS 2015).

• Tính vô hiệu này không phụ thuộc vào việc các bên có thiện chí hay không, cũng không cần chứng minh có thiệt hại xảy ra.

• Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, giao dịch thật (nếu có) sẽ được xem xét hiệu lực riêng theo quy định pháp luật (Điều 124 khoản 3).

1.2. Các dạng giả tạo phổ biến trong thực tế

Trong thực tiễn xét xử dân sự tại Việt Nam, Tòa án thường gặp các loại hợp đồng giả tạo sau:

Dạng giả tạo phổ biến	Ý chí thật của các bên	Mục đích giả tạo
Mua bán giả – vay tiền thật	Thực chất là giao dịch vay tiền, có hoặc không có thế chấp	Bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, tránh phải công chứng thế chấp hoặc đăng ký thế chấp
Ghi giá thấp hơn thực tế	Giá thực tế cao hơn nhiều so với giá ghi trong hợp đồng	Giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng bất động sản
Tặng cho giả	Thực chất là mua bán hoặc vay tiền	Né chia tài sản khi ly hôn, né thi hành án, né nghĩa vụ trả nợ
Chuyển nhượng giả cho người thân	Thực chất vẫn giữ quyền sở hữu hoặc sử dụng thực tế	Che giấu tài sản để tránh bị kê biên, phong tỏa trong quá trình thi hành án
Hợp đồng ủy quyền giả	Thực chất là chuyển giao quyền sở hữu	Né các thủ tục công chứng, thuế, hoặc né chia tài sản

Điểm chung của tất cả các dạng trên:

• Ý chí thật của các bên không trùng khớp với nội dung hợp đồng đã ký.

• Các bên thường có sự thỏa thuận ngầm (thỏa thuận miệng hoặc văn bản riêng) về giao dịch thật.

• Khi phát hiện, Tòa án sẽ tuyên hợp đồng giả tạo vô hiệu, đồng thời xem xét hiệu lực của giao dịch thật (nếu giao dịch thật đáp ứng điều kiện thì có thể được công nhận, nếu không thì cũng vô hiệu).

Lưu ý thực tiễn khi tranh tụng

• Người yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu vì giả tạo phải chứng minh được ý chí thật của các bên (có thể bằng chứng cứ như biên nhận tiền, tin nhắn, lời khai, chứng cứ giao dịch thực tế…).

• Hợp đồng giả tạo không thể được công nhận dù các bên sau này muốn xác nhận lại, vì tính vô hiệu là tuyệt đối.

2. Tòa án xác định “ý chí thật” của các bên như thế nào?

Khi có tranh chấp, Tòa án không chỉ dựa vào tên gọi hoặc nội dung thể hiện trên hợp đồng (giao dịch bề ngoài), mà phải xem xét toàn diện, tổng hợp các chứng cứ để làm rõ bản chất thực sự của giao dịch và ý chí thật của các bên (có trùng khớp với nội dung hợp đồng hay không).

Căn cứ pháp lý chính:

• Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015: Giao dịch giả tạo vô hiệu nếu nhằm che giấu giao dịch khác hoặc né tránh nghĩa vụ.

• Điều 93, 95 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015: Quy định về chứng cứ và cách xác định chứng cứ (phải có thật, liên quan, được thu thập hợp pháp).

Tòa án đánh giá dựa trên nghĩa vụ chứng minh của đương sự (người yêu cầu tuyên vô hiệu phải chứng minh có giả tạo) và có thể tự thu thập chứng cứ nếu cần.

2.1. Dòng tiền thực tế

Tòa án kiểm tra sự phù hợp giữa số tiền ghi trên hợp đồng và thực tế giao nhận:

• Số tiền chuyển khoản, sao kê ngân hàng, biên nhận tiền ngoài hợp đồng;

• Giá chuyển nhượng ghi thấp hơn nhiều so với giá thị trường hoặc định giá thực tế (không chỉ nhằm giảm thuế mà có chứng cứ khác chứng minh che giấu giao dịch vay);

• Phương thức thanh toán thực tế (có trả góp lãi, chuộc lại tài sản không?).

Ví dụ điển hình:

• Hợp đồng ghi giá 1 tỷ đồng nhưng thực tế chuyển khoản/chuyển tiền 3 tỷ → dấu hiệu giả tạo rõ ràng (thường che giấu vay với lãi cao).

• Trong thực tiễn xét xử (nhiều bản án tại TAND TP.HCM, Đồng Nai), nếu giá hợp đồng thấp hơn định giá tài sản 2-3 lần mà không có lý do hợp lý, kết hợp chứng cứ khác → Tòa tuyên giả tạo để che giấu vay.

2.2. Thỏa thuận ngầm, tin nhắn, lời khai

Tòa án xem xét các chứng cứ thể hiện mục đích thật sự của các bên:

• Tin nhắn Zalo/Facebook/email thể hiện nội dung vay – trả nợ, lãi suất, thời hạn chuộc lại;

• Thỏa thuận miệng hoặc văn bản riêng (biên bản vay, giấy nợ);

• Lời khai của đương sự, người làm chứng tại tòa (thống nhất về việc “ký hợp đồng mua bán để đảm bảo vay”, “ký tạm thời”);

• Lời khai thống nhất giữa các bên (nếu một bên thừa nhận giả tạo).

Căn cứ pháp lý:

Điều 93, 95 BLTTDS 2015 (chứng cứ bao gồm lời khai, dữ liệu điện tử, tài liệu nghe/nhìn được nếu xuất xứ rõ ràng).

Trong thực tiễn, Tòa thường chấp nhận tin nhắn, ghi âm nếu chứng minh được tính xác thực và liên quan.

2.3. Hành vi thực hiện sau khi ký hợp đồng

Tòa án đánh giá hành vi thực tế có phù hợp với giao dịch mua bán thật sự không:

• Người “mua” không quản lý, sử dụng, đăng ký sang tên tài sản;

• Người “bán” vẫn ở, khai thác, nộp thuế, sửa chữa tài sản;

• Không giao nhà/đất thực tế, hoặc có thỏa thuận “chuộc lại” khi trả nợ;

• Bên “mua” chỉ đòi nợ gốc + lãi thay vì đòi tài sản.

Những yếu tố này chứng minh hợp đồng chỉ tồn tại trên giấy tờ, không được thực hiện như giao dịch thật (mua bán/tặng cho), mà nhằm bảo đảm vay.

3. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu do giả tạo

3.1. Hợp đồng giả tạo vô hiệu – giao dịch che giấu được xem xét riêng

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015:

• Giao dịch dân sự giả tạo bị vô hiệu tuyệt đối.

• Giao dịch dân sự bị che giấu (giao dịch thật) vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực theo quy định pháp luật (Điều 117 BLDS 2015).

• giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Trên thực tế xét xử:

Trường hợp thực tế thường gặp	Hậu quả cuối cùng đối với người cho vay (bên giao tiền)
Có đầy đủ chứng cứ chứng minh giao dịch vay thật (giấy vay tiền, tin nhắn, chuyển khoản, lãi suất rõ ràng)	Hợp đồng mua bán/tặng cho giả tạo bị vô hiệu → Giao dịch vay được công nhận → Người vay phải trả cả gốc + lãi hợp pháp (tối đa không quá 20%/năm – Điều 468 BLDS 2015).
Chỉ chứng minh được hợp đồng giả tạo, nhưng không đủ chứng cứ chứng minh giao dịch vay (không giấy tờ vay, không tin nhắn, không chuyển khoản rõ nguồn gốc)	Cả hợp đồng giả tạo lẫn giao dịch vay đều không được công nhận → Người giao tiền mất trắng, không đòi lại được dù đã đưa hàng tỷ đồng.
Giao dịch vay thật nhưng lãi suất vượt quá 20%/năm	Phần lãi vượt quá bị vô hiệu → Chỉ được đòi gốc + lãi tối đa 20%/năm (hoặc 30%/năm nếu là dân sự thông thường từ 2025 theo Nghị quyết mới).

3.2. Nghĩa vụ hoàn trả & bồi thường

Theo Điều 131 BLDS 2015:

1. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (hoàn trả theo hiện trạng ban đầu).

2. Nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên nào có lỗi dẫn đến giao dịch vô hiệu thì phải bồi thường thiệt hại.

Thực tế áp dụng rất nghiêm ngặt:

Tình huống thực tế	Hậu quả thực tế thường thấy
Người vay (bên nhận tiền) đã bán nhà cho người thứ ba ngay tình	Bên cho vay chỉ được đòi tiền từ người vay, không được đòi lại nhà (người thứ ba được bảo vệ theo Điều 133 BLDS 2015).
Tiền giao ngoài hợp đồng, không có biên nhận, không chuyển khoản	Tòa bác yêu cầu hoàn trả vì “không có chứng cứ chứng minh đã nhận tiền” → mất trắng.
Bên nhận chuyển nhượng (bên vay) đã chết hoặc bỏ trốn	Bên cho vay gần như không thể đòi lại tài sản, chỉ còn cách khởi kiện dân sự đòi tài sản thừa kế (rất khó khăn).
Cả hai bên đều có lỗi (cùng cố ý lập hợp đồng giả tạo)	Không bên nào được bồi thường thiệt hại (khoản 4 Điều 131).

Lập hợp đồng giả tạo để bảo đảm khoản vay là hành vi “tự sát” về mặt pháp lý. Hậu quả không chỉ mất tiền, mà còn có nguy cơ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản nếu bên vay cố tình không trả.

4. Những sai lầm pháp lý phổ biến khiến người dân “trắng tay”

• Tin tưởng tuyệt đối, ký hợp đồng không đúng bản chất giao dịch;
• Nghĩ rằng “chỉ là thủ tục”, “sau này sửa được”;
• Không lập văn bản riêng cho giao dịch thật (vay, bảo đảm);
• Né thuế trước mắt nhưng không lường rủi ro pháp lý lâu dài.

Khi tranh chấp xảy ra, chính hành vi né nghĩa vụ lại trở thành căn cứ để Tòa tuyên vô hiệu hợp đồng.

5. Khuyến nghị pháp lý

Để tránh rủi ro “trắng tay” do hợp đồng giả tạo, người dân cần tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc sau:

• Luôn ký hợp đồng đúng bản chất giao dịch thật: Không dùng hợp đồng mua bán/tặng cho để che giấu vay tiền.

• Không ghi “hai giá” hoặc giá thấp bất thường trong hợp đồng chuyển nhượng (dễ bị Tòa coi là dấu hiệu giả tạo).

• Với khoản vay có bảo đảm bằng nhà đất: Lập hợp đồng vay tiền riêng và hợp đồng thế chấp công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm (an toàn tuyệt đối).

• Lưu giữ đầy đủ chứng cứ: Chuyển khoản ngân hàng (ghi rõ nội dung “cho vay”), giấy vay tiền có chữ ký, tin nhắn thỏa thuận lãi suất/thời hạn.

• Tham vấn luật sư trước khi ký bất kỳ giao dịch giá trị lớn nào.

6. Kết luận

Hợp đồng giả tạo không phải là “mẹo pháp lý thông minh”, mà là rủi ro pháp lý cực lớn. Khi tranh chấp xảy ra, Tòa án sẽ bóc tách lớp vỏ hình thức để truy tìm ý chí thật của các bên. Lúc đó, người ký hợp đồng sai bản chất (đặc biệt là bên cho vay) thường chịu thiệt hại nặng nề nhất, thậm chí mất trắng tài sản. Pháp luật chỉ bảo vệ giao dịch trung thực, không bảo vệ hành vi né tránh nghĩa vụ với Nhà nước hay bên thứ ba. Vì vậy làm đúng từ đầu luôn là cách bảo vệ tài sản an toàn và rẻ nhất.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!